Μια μικρή πρόταση για την ανάπτυξη και την συνεπαγόμενη δημιουργία πλούτου

 

Του Νίκου Χατζηευστρατίου

Είμαστε σε μια απόσταση από τις δημοτικές εκλογές που επιτρέπει να ακουστούν προτάσεις που αφορούν στο μέλλον της πόλης μας. Λίγο πριν κανείς δεν θα τις άκουγε επειδή κανείς πλέον δεν εμπιστεύεται την σημερινή αρχή και λίγο μετά κανείς δεν θα τις ακούει γιατί οι υποψήφιοι θα θορυβούν ξεκατινιαζόμενοι αυτάρεσκα κατά το έθιμο.

Η δημιουργία του πλούτου

Το αντικείμενο του παρόντος είναι η ανάπτυξη και η δημιουργία πλούτου. Η ανάπτυξη εξαρτάται άμεσα από τις επενδύσεις. Μερικοί λένε από τις ξένες επενδύσεις. Η προσέλκυσή τους εξαρτάται από μια σειρά (10 για την ακρίβεια) παραγόντων που περιγράφονται στα οικονομικά συγγράμματα. Αυτοί είναι

1.       Φορολογικά κίνητρα

2.       Περιορισμός της γραφειοκρατίας μέσα από την οργάνωση ενός σύγχρονου κράτους

3.       Σταθερό τραπεζικό σύστημα

4.       Τέλος στη διαφθορά με μια σειρά από διοικητικές παρεμβάσεις

5.       Λειτουργική δικαιοσύνη που δεν χρειάζεται δεκαετία για μια απόφαση

6.       Σύγχρονη εκπαίδευση που φτιάχνει εργαζόμενους ικανούς να εκτελέσουν το έργο που τους ανατίθεται

7.       Αρχή ανταγωνισμού που θα αποτρέπει την δημιουργία μονοπωλιακών καταστάσεων

8.       Δίκαιη εργατική Νομοθεσία ώστε όποιος δουλεύει να αμείβεται

9.       Πολιτική αξιοκρατία ώστε τα αξιώματα να ανατίθενται σε κατάλληλους ανθρώπους.

10.   Δημιουργία οικοσυστημάτων επιχειρήσεων

Από τα παραπάνω ένας δήμος της Ελλάδας μπορεί να παρέμβει μόνον στο 10^. Ακόμη κι αν εφαρμόσει το 9 δλδ  πολιτική αξιοκρατία τοποθετώντας κάποιον ικανό αντιδήμαρχο πολύ λίγα έχει να προσφέρει στην υπόθεση της προσέλκυσης επενδύσεων. Εξάλλου είναι πλέον κοινό κτήμα ότι τους επενδυτές δεν τους φέρνεις τραβώντας τους από το μανίκι.

Τι είναι τα «οικοσυστήματα επιχειρήσεων»;

Είναι οι λεγόμενες επιχειρηματικές περιοχές (παλιά τις λέγαμε βιομηχανικές περιοχές) μέσα στις οποίες έχουν δομηθεί συνέργειες μεταξύ των επιχειρήσεων. Οι συνέργειες οι οποίες τις καθιστούν «οικοσύστημα» είναι

Κατ΄αρχήν ωφέλειες που προκύπτουν από την ίδια την δομή της περιοχής δηλαδή κοινό και καλό τοπικό οδικό δίκτυο καλοσχεδιασμένες συνδέσεις με το εθνικό οδικό ή και σιδηροδρομικό δίκτυο, ένα δίκτυο παροχής καθαρού νερού καθώς και αποχέτευσης, ενεργειακά δίκτυα είτε πρόκειται για καλωδιακά είτε σωληνωτούς αγωγούς μεταφοράς ρευστών (μεθάνιο, πετρέλαιο κλπ) ένα ισχυρό δίκτυο οπτικών ινών με αποστολή την επικοινωνία αλλά και την ασφάλεια των μονάδων.

Οι συνέργειες σε επόμενη φάση προέρχονται από την διαχειριστική αρχή της βιομηχανικής περιοχής και είναι ο κοινός φορέας παροχής υπηρεσιών ασφάλειας, αποκομιδής των σκουπιδιών, αλλά και διαχείρισης των παραπροϊόντων των μονάδων διερευνώντας τρόπους ώστε τα παραπροϊόντα της μιας (που μπορεί και να μετατρεπόταν σε απορρίμματα) να γίνουν πρώτες ύλες για την άλλη. Ακόμη η διαχειριστική αρχή θα βοηθά και στην αδειοδότητση των μονάδων καθότι θα έχει ήδη λυθεί ένα ιδιαίτερα βαρύ πρόβλημα που υπάρχει αυτήν την περίοδο και είναι η έγκριση από την αρχαιολογική υπηρεσία πχ.

Σε τρίτη και σημαντικότερη φάση οι συνέργειες αποκτούν ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον με κοινές δράσεις παρουσίας των επιχειρήσεων στην διεθνή αγορά.

Τα παραπάνω θεωρούνται καθοριστικά για την επιβίωση των επιχειρήσεων στην σημερινή κατανομή της παγκόσμιας παραγωγής.

Υπάρχουν εμπόδια για κάτι τέτοιο;

Ναι και αυτά προκύπτουν κυρίως από υπάρχουσες διοικητικές πράξεις, την οικονομική κατάρτιση (οικονομικό αλφαβητισμό το λένε κάποιοι) των πολιτών και τέλος τις εγκατεστημένες νοοτροπίες.

Αρχίζοντας από τον οικονομικό αναλφαβητισμό μας ανακαλύπτουμε ότι ένα συντριπτικό ποσοστό των πολιτών μεταξύ των οποίων και επιχειρηματιών θεωρεί μια βιομηχανική περιοχή κρατική επένδυση. Με βάση τον ισχύοντα νόμο δεν είναι. Ο Νόμος είναι πρόσφατος αλλά και οι προηγούμενοι από την εποχή Σημίτη είχαν την ίδια αντίληψη. Η Βιομηχανική περιοχή είναι μια επιχείρηση real estate. Ένα real estate που όμως δεν είναι αστικής αναπτύξεως. Η ανάπτυξη μια ΒΙΠΕ έχει τα χαρακτηριστικά ενός οικοπέδου μέσα στο σχέδιο πόλης. Οι ιδιοκτήτες ή το πωλούν σ’ ένα εργολάβο  ο οποίος έχει την γνώση της αγοράς και την κεντρική ιδέα (χρήση, target group, υλικά και τεχνικές) και απευθύνεται με τη σειρά του σε ένα τεχνικό γραφείο το οποίο εκπονεί γενικά σχέδια, σχέδια λεπτομερειών μια σειρά μελετών εφαρμογής μέσα στα πλαίσια πολεοδομικών περιορισμών και κανονιστικών οδηγιών ή οι ιδιοκτήτες κάνουν αυτοί όλα ή αρκετά από τα παραπάνω και βρίσκουν τότε έναν εργολάβο. Και στις δυο περιπτώσεις κατασκευάζεται η οικοδομή ή το συγκρότημα και ακολουθεί η πώληση διαμερισμάτων, καταστημάτων ή γραφείων. Φυσικά το εργολαβικό συμβόλαιο περιλαμβάνει και έναν κανονισμό λειτουργείας της οικοδομής τον οποίο αποδέχονται οι αγοραστές.

Ο Νόμος, για την ιστορία, είναι ο Ν4982/15.10.2022 ΦΕΚ Τεύχος Α 195.

Η ιδέα για την ανάπτυξη μιας Βιομηχανικής περιοχής

Αντίστοιχα αναπτύσσεται και μια βιομηχανική περιοχή. Βρίσκονται τα οικόπεδα ή το οικόπεδο. Τα οικόπεδα ενοποιούνται ώστε να δημιουργηθεί ένα άρτιο για την περίπτωση. Επιλέγεται ή έστω οροθετείται η χρήση των επιμέρους τεμαχίων που θα προκύψουν μετά από λεπτομερή μελέτη της αγοράς ακινήτων για βιομηχανική εγκατάσταση. Ακολουθούν μελέτες Πολεοδομική κατ’ αρχήν με την οποία χαράσσονται δρόμοι ορίζονται οικόπεδα και πιθανόν χρήσεις, μελέτες υποδομών (Ύδρευση-αποχέτευση, ενέργεια (καλώδια σωλήνες), επικοινωνίες, οδοποιία  και τέλος σχεδιάζεται η λειτουργία του φορέα διαχείρισης. Αδειοδοτείται το εγχείρημα. Ξεκινούν οι εργασίες και κάπου εκεί αρχίζουν να πωλούνται οικόπεδα. Το τέλος των εργασιών υποδομών ορίζει και την αρχή έκδοσης οικοδομικών και λειτουργικών αδειοδοτήσεων των μονάδων.

Οι αδυναμίες

Είναι αυτά εφικτά στην περιοχή μας; Όχι είναι η απάντηση και δίνονται εξηγήσεις.

Ένα μεγάλο τμήμα των εκτός σχεδίου περιοχών και συγκεκριμένα των Ε/Σ περιοχών οι οποίες το 1990 ήταν κομμάτια της διοικητικής περιοχής του τότε Δήμου Βεροίας έχουν ένα καθεστώς προστασίας και συγκεκριμένα  Ζωνών Οικιστικού ελέγχου. Τότε ο Νομοθέτης προκειμένου να προστατεύσει μια τεράστια κρατική επένδυση που δεν ήταν άλλη από ένα δίκτυο άρδευσης όρισε μια μεγάλη περιοχή σαν «περιοχή εντατικής καλλιέργειας» αφήνοντας μικρές περιοχής για χώρους αναψυχής και ήπιας βιομηχανικής όχλησης. Στις περιοχές «εντατικής καλλιέργειας ή απόδοσης» πρακτικά δεν επιτρέπεται να κτιστεί τίποτε. (5O m² αγροτικής αποθήκης) και αυτή η ζώνη έχει την μεγαλύτερη έκταση. Οι ζώνες ήπιας όχλησης είναι γύρω στα 1200 στρέμματα στην είσοδο της πόλης κοντά στο ΣΣ σταθμό Βεροίας. Στην περιοχή αυτή δεν έγιναν ούτε καν στοιχειώδεις επενδύσεις διάνοιξης δρόμων και η περιοχή αυτή έχει ποια γίνει μη λειτουργική. Φυσικά η ευρύτερη περιοχή του νέου δήμου Βεροίας υπάρχουν εκτάσεις οι οποίες είναι εκτός σχεδίου αλλά δεν ανήκαν το ’90 στον Δήμο Βεροίας. Αυτές οι περιοχές είναι ένας πυρήνας στην διασταύρωση Κουλούρας, διάσπαρτες μονάδες Νότια της Εγνατίας και μονάδες στην περιοχή του παλιού δρόμου Βέροιας Νάουσας (παλιά περιοχή πρώην Δ. Δοβράς). Εκεί επεκτάθηκε η οικονομική δραστηριότητα λόγω των περιορισμών των ΖΟΕ. Η αύξηση των τιμών γης  εκεί, που ήταν αποτέλεσμα μιας οιονεί απαγορευτικής πολιτικής των ΖΟΕ εμπόδησε να καρποφορήσουν σκέψεις για μια συγκροτημένη επένδυση πάνω σε δημιουργία βιομηχανικών οικοπέδων σε οργανωμένη περιοχή.

Αυτά είχαν γίνει σαφή και κατά το 2003, όταν έγινε από την δημοτική αρχή της Βέροιας  (Δήμαρχος Χρήστος Σκουμπόπουλος) μια προσπάθεια να τροποποιηθούν ακόμη και να καταργηθούν οι ΖΟΕ. Δεν είχε αποτελέσματα. Από τότε μέχρι σήμερα τα πράγματα πήγανε κούτσα κούτσα. Είχαμε μια χρεοκοπία, μια πανδημία, έναν πόλεμο ένα drain brain και η ανάγκη για νέες μονάδες καλύφθηκε ή σε παλιά βιομηχανοστάσια ή με επέκταση σε περιοχές που δεν έχουν ΖΟΕ ή σε άλλες περιοχές ή χώρες.

Κακώς θεσμοθετήθηκαν οι ΖΟΕ;

Το ερώτημα που έπρεπε να απαντήσω κατ’ αρχήν στον εαυτό μου ήταν αν τα πράγματα χωρίς ΖΟΕ ήταν καλύτερα. Καταφατικά πιστεύω ότι θα ήταν χειρότερα. Θα είχαμε σπατάλη. Καλλιεργήσιμης/αρδεύσιμη γης, ζημιά στα δίκτυα άρδευσης, αλλά και μια διασπορά μονάδων σε τρόπο που ο κάθε επενδυτής  να έπρεπε να ξοδεύσει πολλά ενώ θα μπορούσε να τα μοιραστεί με άλλους (σύνδεση με το εθνικό οδικό δίκτυο, ασφάλεια, εγκατάσταση ενεργειακών δικτύων, παροχή καθαρού νερού και σύνδεση με την αποχέτευση) αλλά και δεν θα είχαν δημιουργηθεί οι προϋποθέσεις για την πολυπόθητη δημιουργία οικοσυστημάτων επιχειρήσεων. Το επόμενο ερώτημα είναι ακόμη πιο κρίσιμο: Γίνεται καλύτερα; Ναι και αυτή είναι η πρόταση που σκοπεύει το κείμενο αυτό.

Η πρόταση

Δεδομένου ότι το διάταγμα των ΖΟΕ δεν μπορεί να καταργηθεί αλλά και ότι η κατάργησή του θα σήμαινε δημιουργία ενός χάους η πρόταση διαμορφώνεται ως εξής. Να προστεθεί διάταξη στο διάταγμα με βάση το οποίο όταν βρεθεί μια συμπαγής και συνεχής επιφάνεια μεγαλύτερη των 200 στρεμμάτων τότε να επιτρέπεται η συγκρότηση βιομηχανικής περιοχής στην οποία αφού ολοκληρωθούν τα εγκεκριμένα έργα υποδομής θα είναι δυνατή η πώληση οικοπέδων τα οποία θα χρησιμοποιούνται για εμπορική/βιομηχανική χρήση.

Τα σχόλια και οι προοπτικές

Με την παραπάνω διάταξη προφυλάσσεται η αγροτική γη από η μία και δημιουργούνται κοιτίδες βιομηχανικής δραστηριότητας. Ότι ακριβώς θέλουμε για να μπορέσουμε να προσελκύσουμε επενδύσεις  οι οποίες θα παράξουν απασχόληση και τελικά πλούτο.

Στην ερώτηση τι πιστεύει η συντάκτης ότι θα συμβεί η απάντηση είναι σχεδόν τίποτα. Το εκλογικό σώμα αλλά και τα κόμματα έχουν δικούς τους τρόπους συμπεριφοράς. Ανεξερεύνητους, με σχεδόν σίγουρο ότι η τελική επιλογή είναι η χειρότερη δυνατή εκδοχή. Εκείνο που τον παρηγορεί είναι το «σχεδόν» που αφήνει και ένα πολύ μικρό παραθυράκι αισιοδοξίας όχι για την επόμενη τετραετία αλλά πολύ ή λίγο αργότερα.